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其实今天的会议，任一凡就是想把银海园为什么会落到今天的这个地步从策划的角度上讲给包括高展在内的这几个人听听的，一是因为只有他们认同了自已的这份诊断意见，才能统一思想，开展下一步的合作；二是如果将来自已靠着银海公司的班底进军房地产开发业，这几个人始终都会是这个团队的核心，自己必须让他们心悦诚服。
想了想，任一凡向林自洋点了点头，又看了看高展和其它二人说道：“林总。高总，我承认银海园在设计施工上是很精益求精地，这也正是它每平方米的开发成本达到了接近4000元高位的原因。我们暂时先抛开工程质量问题，仔细地审视这个项目本身，我们就会发现，市场对它反应冷淡是有道理的。
我们知道，房地产企业必须营销市场所需要的产品才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品分为三个层次，包括核心产品、有形产品、延伸产品。当然。最关键的仍是它的核心产品。对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。其次才是所谓地产品的品牌、特点、式样、质量等等，也就是有形产品。林总所说的银海园地工程质量以及户型设计都包括在这个范畴。除了上述两点。延伸产品在购房者决定其购买行为的时候起到至关重要的作用，它是附加在有形产品上的各种各样地服务，如物业管理、保证公共设施的提供等等。
在目前的市场情况下，消费者日趋成熟。他们对产品本身的评估已经细化到了以上三个层次所涉及的每一个方面，因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，房地产商基本上都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即对房地产产品营销能够产生独特作用的还在于有形产品和延伸产品上。对银海园来说，这两点都是有缺陷的，这就是造成了银海园被市场冷淡地原因，其中的具体情况，我想请石总监向大家说明一下。”说着，任一凡向磨磨点了点头。
“好的。市场调查是我带人做的。”磨磨接口说道：“我们设计了一份问卷，向300多名准购房者进行了调查，结果是，七成以上的受调查者认为，虽然银海园毗邻高新科技园区。在此置业今后会有一定地升值潜力，但毕竟那是许多年之后的事，对此并没有足够深的认识。而现在他们看到的是，从a市市中心到银海园，单程车程就需要三到四十分钟。对于出行和休闲来说并不方便。而这只是原因之一；
其次，从银海园已开发出来的四幢并列单体楼地布局来看。购房者普遍觉得那不象是一个让人感觉很安逸地住宅区，而是觉得更像是商住楼。从整体上看感觉其缺乏家的温馨感。虽然银海公司地本意是第一期工程结束后马上开发第二期，那时的银海园将会有一番全新的面貌，但消费者并不买账，他们对银海园的未来持怀疑态度。恕我直言，因为银海园是银海公司开发的第一个项目，所以，在a市市民眼里，毫无品牌形象而言。
再就是银海园的所处的位置属于城乡结合部，周围的开发程度不高，四幢楼立在那里，有点孤伶伶的感觉，生活配套设施太少，甚至连个象样的菜市场都没有。
本来在开发区工作的人是很多的，他们可以说都是银海园的潜在购买者，但这些人以年轻人居多，银海园最小户型的建筑面积也在60平方米以上，虽然这些人从主观意愿上愿意住的离工作单位近一些，但从经济上却买不起银海园大户型的房子。而少数能买得起银海园的却对它的所谓延伸产品并不满意，于是就形成了银海园现在的尴尬局面。以上我所说的这些是从问卷调查得到的结果，这和我们之前做出的分析完全吻合。”
磨磨的一番话后，大家又一次沉默下来了，任一凡向磨磨点点头，表示对他刚才那番话的赞赏。
“哎，没想到我们花费了巨大心血的银海园竟会有这么多问题！”林自洋脸色灰暗，看得出他的心情糟糕透顶“任总，你认为导致今天这种结果的最关键原因是什么呢？”
“目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。
我认为，银海园还是从一开始开发的时候，就在战略上存有问题，缺乏整体观和大局观，对市场分析不足，对潜在购房者的理解不深，前营销工作做得不到位，直接导致了银海园开发出来后，产品与市场严重脱节。”任一凡冷静地解释道。
“哎，策划、营销，以前我总是认为这些东西很虚，没有引起足够的重视，没想到这次的教训竟如此沉重，都怪我啊，”高展一声长叹，他认同一凡的这份调查报告，也认同了他的分析“现在银海园的情况明明白白地摆在这里，别的不多说了，一凡，下面就请你说说还有没有解决之道吧。”
其实今天的会议，任一凡就是想把银海园为什么会落到今天的这个地步从策划的角度上讲给包括高展在内的这几个人听听的，一是因为只有他们认同了自已的这份诊断意见，才能统一思想，开展下一步的合作；二是如果将来自已靠着银海公司的班底进军房地产开发业，这几个人始终都会是这个团队的核心，自己必须让他们心悦诚服。
想了想，任一凡向林自洋点了点头，又看了看高展和其它二人说道：“林总。高总，我承认银海园在设计施工上是很精益求精地，这也正是它每平方米的开发成本达到了接近4000元高位的原因。我们暂时先抛开工程质量问题，仔细地审视这个项目本身，我们就会发现，市场对它反应冷淡是有道理的。
我们知道，房地产企业必须营销市场所需要的产品才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品分为三个层次，包括核心产品、有形产品、延伸产品。当然。最关键的仍是它的核心产品。对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。其次才是所谓地产品的品牌、特点、式样、质量等等，也就是有形产品。林总所说的银海园地工程质量以及户型设计都包括在这个范畴。除了上述两点。延伸产品在购房者决定其购买行为的时候起到至关重要的作用，它是附加在有形产品上的各种各样地服务，如物业管理、保证公共设施的提供等等。
在目前的市场情况下，消费者日趋成熟。他们对产品本身的评估已经细化到了以上三个层次所涉及的每一个方面，因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，房地产商基本上都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即对房地产产品营销能够产生独特作用的还在于有形产品和延伸产品上。对银海园来说，这两点都是有缺陷的，这就是造成了银海园被市场冷淡地原因，其中的具体情况，我想请石总监向大家说明一下。”说着，任一凡向磨磨点了点头。
“好的。市场调查是我带人做的。”磨磨接口说道：“我们设计了一份问卷，向300多名准购房者进行了调查，结果是，七成以上的受调查者认为，虽然银海园毗邻高新科技园区。在此置业今后会有一定地升值潜力，但毕竟那是许多年之后的事，对此并没有足够深的认识。而现在他们看到的是，从a市市中心到银海园，单程车程就需要三到四十分钟。对于出行和休闲来说并不方便。而这只是原因之一；
其次，从银海园已开发出来的四幢并列单体楼地布局来看。购房者普遍觉得那不象是一个让人感觉很安逸地住宅区，而是觉得更像是商住楼。从整体上看感觉其缺乏家的温馨感。虽然银海公司地本意是第一期工程结束后马上开发第二期，那时的银海园将会有一番全新的面貌，但消费者并不买账，他们对银海园的未来持怀疑态度。恕我直言，因为银海园是银海公司开发的第一个项目，所以，在a市市民眼里，毫无品牌形象而言。
再就是银海园的所处的位置属于城乡结合部，周围的开发程度不高，四幢楼立在那里，有点孤伶伶的感觉，生活配套设施太少，甚至连个象样的菜市场都没有。
本来在开发区工作的人是很多的，他们可以说都是银海园的潜在购买者，但这些人以年轻人居多，银海园最小户型的建筑面积也在60平方米以上，虽然这些人从主观意愿上愿意住的离工作单位近一些，但从经济上却买不起银海园大户型的房子。而少数能买得起银海园的却对它的所谓延伸产品并不满意，于是就形成了银海园现在的尴尬局面。以上我所说的这些是从问卷调查得到的结果，这和我们之前做出的分析完全吻合。”
磨磨的一番话后，大家又一次沉默下来了，任一凡向磨磨点点头，表示对他刚才那番话的赞赏。
“哎，没想到我们花费了巨大心血的银海园竟会有这么多问题！”林自洋脸色灰暗，看得出他的心情糟糕透顶“任总，你认为导致今天这种结果的最关键原因是什么呢？”
“目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。
我认为，银海园还是从一开始开发的时候，就在战略上存有问题，缺乏整体观和大局观，对市场分析不足，对潜在购房者的理解不深，前营销工作做得不到位，直接导致了银海园开发出来后，产品与市场严重脱节。”任一凡冷静地解释道。
“哎，策划、营销，以前我总是认为这些东西很虚，没有引起足够的重视，没想到这次的教训竟如此沉重，都怪我啊，”高展一声长叹，他认同一凡的这份调查报告，也认同了他的分析“现在银海园的情况明明白白地摆在这里，别的不多说了，一凡，下面就请你说说还有没有解决之道吧。”